楼市涨价声不断，冷静应对才是上策
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新政策实施不到两周，成都、广州、上海等多个热点城市的新楼盘纷纷传出涨价的消息。然而，如果你认为房市会全面复苏，那就太过天真了。这一轮的涨价，实际上是供应减少引发的一系列连锁反应。现房销售的全面推广使得新房从获取土地到市场入市的时间延长，房源供应愈发紧张，市场上“卖一套少一套”的预期正在逐渐形成。同时，房企在调价时的态度也相对谨慎，主要是通过恢复折扣、缩小优惠以及小幅上调售价来实施涨价，涨幅普遍保持在1%到3%之间，远不能被视为暴涨。但这其中的经济逻辑值得深思。在现房销售模式中，房企的资金占用周期增加，财务成本确实有所上升。有专家指出，现房销售改变了成本的结构和时间分布，整体成本并不一定会上升。配套政策也通过土地款项的分期缴纳、融资对接和税负的延后等方式形成对冲，房价缺乏大幅上涨的基础。换句话说，成本并没有真正上升多少，而是过去由购房者承担的风险成本，正在转移回开发商的肩上。
更重要的是，市场的分化已经发展到相当严峻的地步。在合肥，一些热门楼盘取消了优惠，背后则是核心区域的库存几乎见底；而同城市的远郊板块，依旧在通过打折促销来实现销量，试图以价格换取流通量。北京楼市呈现出“核心区稳定，远郊压力加大的”分化态势，远郊地区仍在进行“以价换量”策略。在全国范围内，一线城市及一些强二线城市的核心地段被房企争相争夺，地价高企，而三四线城市的土地市场仍处于低迷状态。总结一句话：稀缺资源在涨价，而过剩的则在下跌。
再将视线转向武汉，这里的情形更具代表性。目前武汉只有极少数热门项目调整了1-2个百分点的折扣，真正实质性的涨价新房寥寥无几。武汉的新房整体供应量较大，库存仍旧高企，去化期偏长，因此部分楼盘所谓的“涨价”更多是出于营销的策略，制造出房源紧张的假象来刺激购房意向，并非市场基本面的反转。值得留意的是，某些项目备案价的上涨其实是一种结构性上涨——例如，之前120平米的户型单价为1.5万元，而现在推售的160平米大户型单价为1.8万元，不同户型自然会有不同价格，这与市场整体的涨幅是两回事。
尽管如此，武汉并非没有亮点。在光谷等产业聚集地，由于科技人才的持续流入，某些项目的去化率从4月的40%提升至95%。今年前八个月，武汉新建商品住宅的网签成交套数同比上涨了3.4%，整体呈现出“量升价稳，结构分化”的复苏特征。这正是在说明，未来的楼市不再仅仅是“涨或跌”的简单二元问题，而是“谁在涨谁在跌”的结构性问题。核心城市的优质资产有一定的保值功能，而远郊项目的流动性风险正在逐渐上升。对于购房者而言，与其忙于纠结“现在是否涨价”，不如先清楚地思考一个问题：你所购置的房产，是属于“稀缺”的类型，还是属于“过剩”的类型？
